Zwróć uwagę na klauzule niedozwolone w umowie zawartej z deweloperem

Jeśli zamierzasz kupić lokal mieszkalny zwróć uwagę czy umowa przedstawiona przez dewelopera nie zawiera klauzul niedozwolonych. Klauzule niedozwolone, zwane również abuzywnymi, to takie postanowienia umowne, które poprzez brak precyzji, jasności stawiają Cię w gorszej pozycji kontraktowej. Klauzule niedozwolone powodują nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków lub ryzyka między stronami, prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie postanowienia umowne, które jedną ze stron (konsumenta) z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają w gorszym położeniu.

Jeśli już kupiłeś mieszkanie i odkryłeś, że umowa zawiera nieprecyzyjne postanowienie umowne, które narusza Twoje interesy, wówczas również możesz się bronić przed stosowaniem przez dewelopera takiej klauzuli niedozwolonej.

Sposoby wyłączenia klauzul niedozwolonych są różne, możesz np. żądać od dewelopera zachowania zgodnego z umową, ale z pominięciem nieważnych postanowień. Innym rodzajem skutecznego zneutralizowania takiego postanawiania jest możliwość wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa wynikającego z kwestionowanego postanowienia umownego. Możesz również odmówić zachowania zgodnego z zakwestionowanym postanowieniem, a w przypadku złożenia przez dewelopera powództwa żądać jego oddalenia, powołując się na nieważność tego postanowienia.

 

Oto przykładowe klauzule abuzywne stosowane przez deweloperów.

1. ograniczenie prawa zgłoszenia przez nabywcę wad fizycznych lokalu, np. wyłącznie do pierwszego odbioru:

Kupujący nie może odmówić odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego technicznego z powołaniem się na nowe wady, których istnienie mógł stwierdzić podczas pierwszego odbioru (Wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r., XVII AmC 55/03, LEX nr 205085, numer wpisu do Rejestru: 366),

2. klauzula niedozwolona przewidująca, że dokonany przez dewelopera zwrot nabywcy całości wpłaconego przez niego świadczenia pieniężnego wyczerpuje roszczenia między stronami umowy deweloperskiej z tytułu niewykonania umowy:

Dokonanie przez Sprzedającego zwrotu wpłaconych przez Kupującego kwot wraz z odsetkami na zasadach określonych w ust. 1 wyczerpuje pomiędzy stronami wszelkie roszczenia, wynikające z niewykonania umowy przez Sprzedającego (Wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., XVII AmC 86/03, LEX nr 205265, numer wpisu do Rejestru: 890).

3. klauzula niedozwolona przewidująca rażąco wygórowaną karę umową:

Kupujący może rozwiązać niniejszą umowę w każdym czasie za zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia z obowiązkiem zapłaty narosłych od dnia zawarcia umowy odsetek, kar umownych oraz z obowiązkiem zapłaty kary umownej z tytułu rozwiązania niniejszej umowy przez Kupującego w wysokości 10% ceny określonej w § 6 ust. 1 (Wyrok SOKiK z dnia 22 listopada 2004 r., XVII AmC 55/03, LEX nr 205085, numer wpisu do Rejestru: 368).

W ocenie SOKiK przewidziana kara umowna w wysokości 10% ceny lokalu jest rażąco wygórowana, z uwagi na przeciętną cenę niewykończonego lokalu. Ponadto kara umowna nie jest przewidziana w przypadku rozwiązania umowy przez dewelopera, co narusza zasadę ekwiwalentności świadczeń.

 

Daniel Szczubełek

Radca Prawny