Zadbaj o swoje interesy podczas zawierania umowy deweloperskiej

Zadbaj o swoje interesy podczas zawierania umowy deweloperskiej

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie prawa nabywcy lokali mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U Nr 232, poz. 1377), dalej u.o.p.n.l., wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanego przy zawieraniu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 26 ust. 2 u.o.p.n.l.). Powyższa zasada ma zastosowanie również do umowy przedwstępnej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (art. 2 ust. 2 u.o.p.n.l.).

W przypadku zamiaru zakupu nieruchomości od dewelopera, zwróć uwagę na to, że umowa deweloperska powinna zawierać powyższe postanowienie również w przypadku dokonywania zmian(y) w umowie deweloperskiej, tzw. aneksowania, np. w przypadku zmiany obowiązującej stawki podatku VAT. Skoro ustawodawca przyjął zasadę, że wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę, to reguła ta powinna mieć również zastosowanie w przypadku dokonywania zamian umowy, w szczególności tych wprowadzonych z inicjatywy dewelopera.

Niestety powyższe przepisy nie dotyczą umowy przenoszącej na nabywcę prawa własności nieruchomości. Ustawodawca nie ustanowił również innych przepisów, które chroniłby interesy nabywców, podczas zawierania finalnej umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości. Wobec powyższego umowa deweloperska może przewidywać dowolny model podziału między stronami kosztów zawarcia umowy rozporządzającej, w szczególności dotyczących wynagrodzenia notariusza, kosztów wypisów aktu notarialnego oraz kosztów sądowych w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Przykładowe postanowienia umowy deweloperskiej w tym zakresie najczęściej brzmią następująco:

Deweloper i Nabywca w terminie do dnia 31.12.2017 r., zawrą – na warunkach określonych w niniejszej Umowie – umowę ustanowienia odrębnej własności Lokalu Mieszkalnego wraz z przynależną Komórką Lokatorską i przeniesienia jego własności na Nabywcę wraz z prawami związanymi. Do wyznaczenia terminu (data i godzina) oraz wskazania miejsca zawarcia Umowy Przeniesienia Własności uprawniony jest Deweloper.

Wszelkie koszty i opłaty związane z zawarciem Umowy Przeniesienia Własności oraz wpisami do księgi wieczystej ponosi Nabywca, z zastrzeżeniem iż koszty wypisów Umowy Przeniesienia Własności przeznaczonych dla Dewelopera “ ponosi Deweloper.

W związku z powyższym już na etapie zawierania umowy deweloperskiej zadbaj o swoje interesy i ogranicz uprawnienie dewelopera do wskazania notariusza, przed którym zawierana będzie finalna umowa. Cena taksy notarialnej jest sprawą indywidualną ustalaną z notariuszem, dlatego możesz samodzielnie spróbować wynegocjować z notariuszem koszty zawarcia finalnej umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości. Uniknij również trudności związanych z dojazdem do odlegle położonej kancelarii notarialnej. Postaraj się również, aby kosztami zawarcia finalnej umowy obciążony był deweloper, względnie aby koszty zostały podzielone na pół.

Daniel Szczubełek

Radca Prawny