Roszczenia wobec dewelopera

Roszczenia za wady fizyczne budynku

Nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obarczeni wadą lub wadami mają prawo wyboru kilku alternatywnych instytucji prawnych, które mogą stanowić uzasadnioną podstawę prawną dochodzonych roszczeń wobec sprzedawcy, np. dewelopera. Należą do nich m.in.: rękojmia oraz odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Podstawa żądnych roszczeń nabywcy może wynikać również z umowy zawartej ze sprzedawcą, np. z gwarancji lub kary umownej w sytuacji wystąpienia wad. Wobec powyższego, zanim nabywca zdecyduje się wystąpić na drogę sądową z tytułu rękojmi lub nienależytego wykonania umowy, w pierwszej kolejności powinien sprawdzić, czy w umowie nie zostały sformułowane postanowienia, które w całości zabezpieczają roszczenia nabywcy.

Rękojmia za wady fizyczne

Odpowiedzialność sprzedawcy na podstawie rękojmi przewidziana w art. 556 § 1 k.c. za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, co oznacza, że sprzedawca nie może się z niej zwolnić i obciąża go niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział. Zgodnie z art. 556 § 1 k.c.: sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał kupujący albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Rękojmia jest dość rozbudowaną instytucją prawną, w ramach której nabywcy przysługuje kilka różnych roszczeń – niekiedy mogą być stosowane zamiennie.Przede wszystkim nabywca może domagać się naprawy wad przez dewelopera, które ujawniły się po zakupie. Żądanie usunięcia wady – zgodnie z art. 561 § 2 k.c. – przysługuje wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży jest rzecz oznaczona, co do tożsamości, a sprzedawca jest wytwórcą rzeczy. Zatem żądanie usunięcia wady wobec sprzedawcy lokalu przysługuje, gdy sprzedawca jest jednocześnie wykonawcą budynku. W innym wypadku ten rodzaj roszczeń można dochodzić na podstawie art. 471 k.c. Kupujący może również od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Do dochodzenia roszczeń tytułu rękojmi za wady fizyczne w nieruchomości jest uprawniony jedynie pierwszy nabywca nieruchomości, ponieważ to pierwszy nabywca nieruchomości jest stroną umowy ze sprzedawcą. Kupujący nieruchomość na tzw. rynku wtórnym nie jest związany umową z pierwszym sprzedawcą (np. deweloperem), dlatego nie posiada uprawnień do występowania przeciwko sprzedawcy z roszczeniami z tytułu rękojmi. Pierwotny nabywca może jednak przelać na dalszego nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny i usunięcia wady (uchwała SN (7) z 05.02.2004 r., III CZP 96/03, OSN 2004, Nr 6, poz. 88). Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku “ po upływie 3 lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została wydana kupującemu (tj. od momentu, gdy kupujący może faktycznie korzystać z lokalu). Terminy dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi są terminami zawitymi, a ich upływ powoduje wygaśnięcie roszczeń, przy czym nie dotyczy to wad podstępnie zatajonych przez sprzedającego. Dlatego istotnie ważnym jest, aby z roszczeniem z tytułu rękojmi za wady fizyczne wystąpić na drogę sądową przed upływem 3 lat liczonych od daty wydania lokalu. Stanowisko to zostało wskazane w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02, oraz orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2004 r., I CK 42/03. Zgodnie z ww. orzeczeniami SN, zawiadomienie sprzedawcy o wadliwości przedmiotu sprzedaży przed upływem terminu zawitego z art. 568 § 1 k.c. otwiera kupującemu jedynie możliwość podniesienia zarzutu z rękojmi przed roszczeniami sprzedawcy z tej samej umowy sprzedaży. Nie otwiera mu natomiast drogi do dochodzenia z tej podstawy własnego roszczenia. Zaznaczyć również należy, że w tym zakresie stanowisko doktryny i orzecznictwo nie jest jednolite.

Odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy

Podkreślić należy, że skorzystanie z rękojmi nie wyłącza dochodzenia innych roszczeń wynikających z zawartej umowy, w szczególności zaś roszczeń odszkodowawczych. Nie ma zatem przeszkód, by kupujący, który ani nie odstępuje od umowy, ani nie żąda obniżenia ceny, mógł na zasadach ogólnych wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 471 k.c. za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Może ono być nawet tożsame z tym, jakie między innymi przewidują przepisy o rękojmi, występujące bowiem między nimi różnice dotyczą głównie szerszego w przypadku rękojmi katalogu roszczeń, szerszego zakresu odpowiedzialności oraz czasu, w którym można ich dochodzić i skutków upływu terminu. Artykuł 471 k.c. stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Na ogół dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności.

Przedawnienie tego typu roszczeń, jeżeli nie są związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, wynosi 10 lat (art. 118 k.c.).

Rękojmia za wady fizyczne a nienależyte wykonanie umowy

W przypadku wad budynku ujawnionych po upływie okresu rękojmi właściciele lub wspólnota mogą dochodzić swoich praw jedynie na podstawie nienależytego wykonania umowy przez sprzedawcę. Dokonanie tego wyboru wywołuje określone skutki prawne i procesowe: jeżeli nabywca wybrał reżim rękojmi musi jedynie udowodnić istnienie wady, natomiast jeżeli wybrał reżim odpowiedzialności kontraktowej musi udowodnić fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera (sprzedawcę), rodzaj i wysokość szkody oraz istnienie normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. W takiej sytuacji bowiem, deweloper (sprzedawca) nie odpowiada według surowszego reżimu odpowiedzialności za samo istnienie wady, lecz za szkodę wyrządzoną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania (por. między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 r. I CKN 10 301/00, OSNC z 2001 r., nr 4, poz. 58 , z dnia 25 sierpnia 2004 r. IV CK 601/03, z dnia 8 grudnia 2005 r., II CK 291/05 i z dnia 14 marca 2007 r., I CSK 387/06 niepubl.). W takim przypadku odpowiedzialność sprzedawcy nie ma charakteru absolutnego, gdyż sprzedawca m.in. może się bronić poprzez udowodnienie braku jego winy. Sąd Najwyższy stwierdził, że sprzedawca odpowiada z mocy art. 471 k.c. nie za wady, ale za szkodę spowodowaną wadą wynikłą z nienależytego wykonania umowy polegającego na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej. Szkoda ta wyraża się różnicą między wysokością zapłaconej sprzedawcy ceny, będącej ekwiwalentem niewadliwego przedmiotu sprzedaży, a wartością rzeczy wadliwej w chwili jej wydania kupującemu (wyrok SN z dnia 8 grudnia 2005r., sygn. akt II CK 291/05, LEX nr 188547).

Legitymacja czynna do dochodzenia powyższych roszczeń za wady w poszczególnych lokalach i częściach wspólnych nieruchomości

W wyniku wyodrębnienia w budynku własności lokali powstaje wspólnota mieszkaniowa, obejmująca ogół właścicieli lokali, wchodzących w skład tego budynku i reprezentująca ich na zewnątrz w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Wobec powyższego, sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej mogą załatwiać wyłącznie za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej lub jej zarządu, a właściciele lokali nie są uprawnieni do samodzielnej aktywności w tej mierze. Nie mogą na przykład samodzielnie zawrzeć umowy o wykonanie remontu klatki schodowej, czy dachu. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04, wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy (dewelopera) odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel przelał na nią te roszczenie. Według orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2007 r., I CSK 387/06, zgodnie z którym: 1. Roszczenia właścicieli dotyczące obniżenia ceny lokali w związku z wadami fizycznymi części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami powstałymi w wyniku nienależytego wykonania umów nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. 2. Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługuje kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, choć ich specyfika polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Zgodnie z powyższym orzeczeniem, SN potwierdził, że źródłem roszczeń powstałych w związku z fizycznymi wadami części wspólnych lokali są umowy, które nabywcy zawarli ze sprzedawcą (deweloperem) lokali mieszkalnych. W świetle powyższych orzeczeń wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Jednakże należy podkreślić, że jeżeli roszczenia właścicieli odrębnych własności lokali zostaną przelane na wspólnotę mieszkaniową, wówczas wspólnota mieszkaniowa nabędzie czynną legitymację procesową wobec sprzedawcy. Za wyrażeniem poglądu o dopuszczalności zawarcia umów przelewu wskazanych wierzytelności na rzecz wspólnoty, przemawia z kolei związek przenoszonych roszczeń właścicieli z nieruchomością wspólną (chodzi bowiem o wady fizyczne nieruchomości wspólnej, a nie indywidualnych lokali), a także niewątpliwe uproszczenie i usprawnienie dochodzenia w postępowaniu sądowym przez jeden podmiot, czyli wspólnotę, rozproszonych, z uwagi na wielość uprawnionych właścicieli roszczeń. (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2013 r., sygn. akt I CSK 576/12).

Na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego każdy z właścicieli jest indywidualnie uprawniony do żądania usunięcia wady w nieruchomości wspólnej w pełnym zakresie. Zatem legitymacja materialno-prawna i tym samym procesowa wspólnoty mieszkaniowej “ jako ułomnej osoby prawnej jest uzasadniona również, gdy cesja wierzytelności została dokonana przez jednego z właścicieli (por. wyrok SN “ Izba Cywilna z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08). Jednakże zaznaczenia wymaga, że skuteczność powyższej cesji może okazać się wątpliwa, gdyż poszczególni właściciele lokali nie mogą dokonać cesji niepodzielnego przecież roszczenia o usunięcie wady. W takim wypadku słusznym jest jednak uzyskanie cesji od wszystkich właścicieli.

W przypadku roszczeń odszkodowawczych jego uprawnienie ogranicza się do udziału, jaki posiada w nieruchomości wspólnej. Zatem cesja roszczenia odszkodowawczego, dotyczącego nieruchomości wspólnej, przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową, powoduje powstanie po stronie wspólnoty mieszkaniowej uprawnienia dochodzenia odszkodowania w zakresie udziału nabywcy w nieruchomości wspólnej.

Powyższe orzecznictwo potwierdza możliwość dokonania cesji wierzytelności – żądania usunięcia wady i odszkodowania w nieruchomości wspólnej przez nabywcę na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Stanowisko SN jest doniosłe dla praktyki, gdyż właściciele nieruchomości nierzadko nie są wstanie ponieść wszystkich kosztów, tj. opłaty sądowej od pozwu, wynagrodzenia za sporządzenie prywatnej opinii lub przez biegłego sądowego, czy też wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika. Natomiast w przypadku cesji wierzytelności, wspólnota poniesie koszty procesu ze środków będących składową środków uiszczanych przez właścicieli wyodrębnionych lokali w wspólnocie.

Przedstawione zagadnienia nie przedstawiają całości złożoności problemu związanego z dochodzeniem roszczeń przez nabywcę lub wspólnotę mieszkaniową.

Daniel Szczubełek

Radca Prawny